三民國小國中果菜市場  東區買屋 / 東區買房 - [慧說房事] 雲門天廈金店面可住家三民學區巨城商圈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 83

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2280 萬
參考單價：36.31 萬/坪
地址：新竹市東區經國路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：雲門天廈
總坪數：62.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.77 坪
附屬建物面積：1.79 坪
共同使用：8.34 坪
其他面積：23.9 坪
土地面積：8.52 坪
樓別/樓高： 1樓 / 20樓
屋齡：30 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1500 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：三民國小、三民國中
鄰近公園：三民公園
生活機能：果菜市場
附近交通：北新竹火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段黃金：位於新竹市東區經國路，鄰近三民國中、國小與巨城商圈，生活機能極強。商住彈性：性質為店面但可住家使用，適合自行經營或家庭居住兼營業。設施便利：全日保全管理且配有電梯，安全性與進出便利性佳。持有成本低：每月管理費僅 1500 元，相比同區其他大樓支出較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：已達 30 年，可能影響銀行貸款成數與年限，且日後大修基金籌備壓力較大。產權類型：屬於商用性質（店鋪），買賣過戶稅費與交易流動性通常不如純住宅。單價較高：參考單價近 36.31 萬元/坪，對於老屋而言價格門檻不低。坪數資訊疑慮：資料中樓層描述有出入（標示 1 樓但說明提及 B1-2F），實際格局需親自確認。
機會 (Opportunities)	學區租值：三民國小、國中學區需求穩定，若有住家空間可作為優質長租客源。混合收益：若能作為店面出租或自營，現金流可能優於純住宅。區域發展：位於成熟商圈，未來若周邊有更新計畫，保值性仍有支撐。
威脅 (Threats)	貸款風險：高屋齡加上商宅性質，部分銀行核貸條件較嚴格，資金籌措成本可能上升。環境變化：臨近果菜市場與車站，雖具便利性，但也需考量噪音或擁堵對居住品質的影響。市場波動：商業不動產受景氣循環影響較大，未來轉手變現速度可能慢於住宅。

2. 物件評論

這筆房源對於**「自住兼營業」或是「學區置產」**的買家是值得考慮的標的，但需審慎評估資金調度與居住品質。

其最大賣點在於極佳的地段優勢，兼具三民國中/小學區與巨城商圈便利生活圈，且商住兩用屬性提供了空間使用的高彈性。然而，最大的考量點在於30 年的屋齡，這將直接影響您購買時的貸款年限與成數，建議在洽談前預先確認銀行核貸條件。此外，因屬於店面產權，後續轉手流通性可能不如住宅，若能接受長期持有並利用其租金潛力或自營效益，此物件具備相當的價值；若以短線投資為目的，則需再多加斟酌單價與流動性風險。建議您實際看屋時確認空間格局細節，以判斷是否滿足您的生活想像。